房地产中介行业前景如何?2022年房地产经纪行业发展趋势

2021年的房地产市场,宏观调控的政策出台密集,多城市交易量下滑,各地区新房和二手房情况都不容乐观。很多人都扬言,人口老龄化时代到来,年轻人都不结婚,不生孩子,房子未来没有人接盘,一个人将会继承几套房,房子未来没有人买,未来都是白菜价·····

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#展望2022年房产行业新常态# 将会是什么样的?又将面临什么样的挑战?

想要了解一个行业的发展走向,要从这个行业所存在的时代背景说起。自1949年建国以来,我国住房资源面临严重短缺, 1949-1978年 ,30年间住房开发量只有1100万套左右,1978年-1998年,这20年的住房开发量有明显增加,增至6000多万套。当时我国存量房只有0.7亿套,且房屋质量很差,户均住房套数只有0.5左右。直至1998年,国家为了应对东亚金融危机,寻求新的经济增长点,从而停止城镇住房福利分配制度,全面启动住房改革,推进住房市场化和商品化。1998-2008年我国商品房交易量年平均达到330万套,住房的金融属性日益彰显,居住,投资需求全面释放,住房保值增值的观念深入人心,住房条件得到了极大改善,同时杠杆率也快速上升,房地产日益成为我国经济的重要支柱。至2009-2015年我国商品房交易量达到年平均950万套,2016-2020年平均1400万套, 在过去的20年,我国商品住宅销售额累积112万亿,存量房面积超过350亿平方米,户均住房套数大于1,城市家庭住房持有率超过85%,人均住房面积从1978年的6.7平方米增加到40平方米,且2008-2020年的12年间,北上广深等大城市的房屋成交价也是成“爬楼梯式”的上涨,增长速度惊人。

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说了这么多数据,我国实行住房改革的根本目的在于什么? 在于促进经济增长,这是重点,并且这个目的也达到了,房地产行业成为了我国经济的重要支柱,我国住房发展取得了巨大的成就,且金融风险也掌握在了一定的可控范围内,没有出现像美国“次贷危机”,日本的房地产泡沫,英国的住房阶层两极分化印度贫民窟等这样的问题。基本上实现了稳增长防风险保民生的三大政策目标。

说到这里,可能接下来你会有一个疑问,当下我国户均住房面积大于1,住房总量基本平衡了,而且即将面临的人口老龄化时代到来,住房需求会不会下降,房价会不会面临下行呢?

一个行业的发展,它总是有迹可循的,在美国,德国,英国等发达国家,他们早在1970年就已经实现户均住房套数大于1,德国甚至超过1.2,然而正是这些所谓不缺房子,人口逐步老龄化的发达国家,房价却实现了几十年稳定且持续的上涨···

其实真正住房需求的转变,不能单纯地只看人口总量或者人口结构的变化,而是人口的流动,家庭结构的转变,职业变迁等诸多因素······ 随着社会的不断发展,家庭规模快速收缩,以德国为例,1961年家庭数量不到2000万,而时至今日,德国家庭数量已经超过4000万,其中2人及以下家庭占比75%以上,但这60多年的人口增长却不足15%。美国由1960年的3.3降至2.5,日本由4.6降至2.2,我国也不例外,由1950年的4.36,到2020年已经下降到2.6 ,2010~2020年我国总人口增加5.4%,而这十年,家庭户数增加了23%,家庭裂变速度远大于人口增量速度,且当代年轻人,独居趋势加强,单身时代的到来,也在催生新型的住房需求·····

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据统计调查,发达国家房地产业在国内总GDP中的占比在10-20%,我国目前只有7%,根据他们的经验表明,即便经济进入想当成熟的阶段之后,房地产业也会保持持续增长。所以在接下来的几十年了,我国房地产行业将还将有很大的发展空间,但是增长速度不会再像原来,“房住不炒”的理念将持续加深,住房政策会在稳增长,防风险,保民生之间取得新的平衡,且防风险保民生将给予更多的权重。

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#展望2022年房产行业新常态# 新常态如下图所示

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#购房指南# 如果有购房问题,可私信留言

注:文中数据来源于贝壳研究院

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